Na gruncie podatku PIT odpłatne zbycie nieruchomości może być kwalifikowane do dwóch odrębnych źródeł przychodu. W zależności od tego, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też ze sprzedażą majątku prywatnego, różny będzie mechanizm opodatkowania.

Odpłatne zbycie obejmuje przede wszystkim sprzedaż, zamianę, ale także inne odpłatne czynności prawne – umowy przewidujące odpłatność za przeniesienie własności wymienionych wyżej nieruchomości i praw majątkowych. Podatek PIT obliczany jest od dochodu.

Jak obliczyć dochód?

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie, zawarta w umowie. Kosztami uzyskania przychodu są koszty wytworzenia (wybudowania) nieruchomości lub prawa majątkowego oraz koszty zbycia, np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa (zgodnie z art. 19 ustawy o PIT).

Ponadto do kosztów uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT i dokumentów, które stwierdzają poniesienie opłat administracyjnych.

Dochód obliczymy w następujący sposób:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne

Zbycie nieruchomości nabytej w spadku lub inny nieodpłatny sposób

Kosztem uzyskania przychodów jest wówczas również kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn – w takiej części jaka odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania tym podatkiem. Do kosztów uzyskania przychodu zalicza się również ciężary spadkowe, które przypadają na podatnika (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika). Przez ciężary spadkowe rozumie się długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek i wykonane zapisy zwykłe i polecenia.

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. Natomiast gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Jeżeli odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Ulga mieszkaniowa

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Poniesienie tych wydatków musi nastąpić nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochód zwolniony obliczymy w następujący sposób:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego, wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, które zostały zaciągnięte na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Sprzedaż nieruchomości prywatnej

Przychodem z odpłatnego zbycia z majątku prywatnego mamy do czynienia gdy przychód ten pochodzi z odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
• prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wyniku działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu. Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne (PIT-39).

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej

W sytuacji gdy następuje sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, powstały w ten sposób przychód rozliczamy na analogicznych zasadach jak każdy zysk wygenerowanych w ramach tej działalności. W zależności od wybranej formy opodatkowania różne będą stawki podatkowe. W przypadku podatku liniowego 19%, skali podatkowej 12% lub 32%, natomiast jeśli chodzi o ryczałt – 10%. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej generuje konieczność uwzględnienia dochodu/przychodu w obliczaniu zaliczki na podatek w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego przedsiębiorca ujmuje powstały dochód łącznie z innymi dochodami w jednej deklaracji podatkowej.

Zapraszamy na konsultacje z radcą prawnym i doradcą podatkowym Martą Tymoszuk-Lewandowską. Nasza Kancelaria chętnie pomoże ci również dokonywać bieżących rozliczeń oraz obsługi kadrowo/płacowej, ponieważ działamy także jako profesjonalne biuro rachunkowe. Konsultacje odbywają się stacjonarnie w siedzibie naszej Kancelarii w Szczecinie, jest też możliwość umówienia konsultacji online. Zachęcamy do korzystania z formularza kontaktowego znajdującego się na naszej stronie!