Radca prawny Szczecin

Najem krótkoterminowy to usługa polegająca na udostępnianiu lokalu mieszkalnego na krótki okres. Główną różnicą względem najmu długoterminowego jest to, że nie służy on najemcy do stworzenia stałego centrum życiowego, lecz stanowi formę krótkiego, odpłatnego pobytu o charakterze czasowym i incydentalnym.

Najem krótkoterminowy (np. przez Booking czy Airbnb) możesz rozliczać jako najem prywatny. Według orzecznictwa to Ty jako właściciel decydujesz, czy chcesz powiązać mieszkanie z biznesem, czy zarządzać nim w ramach majątku prywatnego. Skarbówka akceptuje taką formę, o ile najem nie ma cech profesjonalnego przedsiębiorstwa.

Zwrot VAT z inwestycji

Masz prawo do odzyskania VAT-u naliczonego przy zakupie lokalu, kosztach jego remontu i modernizacji oraz zakupie całego wyposażenia. Aby ubiegać się o zwrot podatku z faktur za zakup czy remont, musisz zrezygnować ze zwolnienia podmiotowego i zarejestrować się jako czynny podatnik.

Podatek VAT od sprzedaży

Istotnym obowiązkiem jest monitorowanie obrotów w kontekście kasy fiskalnej, gdyż po przekroczeniu kwoty 20 000 zł przychodu od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, każda sprzedaż musi być dokumentowana za pomocą paragonu.

W obszarze podatku VAT wynajmujący muszą pamiętać o właściwym opodatkowaniu usług zakwaterowania stawką 8% lub 23%, przy czym korzystanie z zagranicznych platform rezerwacyjnych nakłada na nich dodatkowy obowiązek samodzielnego rozliczania importu usług (prowizji portali).

Podatek dochodowy

Formą rozliczeń najmu prywatnego jest ryczałt ewidencjonowany.

• 8,5% przychodu, jeśli nie przekraczasz 100 000 zł rocznie.

• 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Pamiętaj, że podatek płacisz od przychodu – nie możesz w tej formie odliczyć kosztów, takich jak prowizje portali czy remonty.

Zasady ogólne (według skali podatkowej 12% i 32%) pozostają alternatywą dla osób, które decydują się prowadzić najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W takim przypadku możliwe jest rozliczanie podatku od przychodu pomniejszonego o koszty, jednak wiąże się to z koniecznością prowadzenia odpowiedniej ewidencji księgowej i opłacania składek ZUS.

Aby zachować status najmu prywatnego, fiskus sugeruje unikanie świadczenia dodatkowych usług typowych dla hoteli, takich jak codzienne sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana ręczników na życzenie gościa, prowadzenie recepcji czy oferowanie posiłków.

Uwaga na „usługi hotelowe”

Zgodnie z unijnym rozporządzeniem STR, od 20 maja 2026 roku planowane jest rozszerzenie definicji usług hotelarskich tak, aby jednoznacznie obejmowała ona najem krótkoterminowy. Według najnowszego projektu Ministerstwa Sportu i Turystyki, za usługę hotelarską ma być uznawana każda usługa zakwaterowania trwająca krócej niż 30 dni u jednego klienta.

Planowane zmiany

Nowe przepisy wprowadzą obowiązek rejestracji każdego lokalu w gminnej ewidencji w celu uzyskania unikalnego numeru identyfikacyjnego. Właściciele będą zobowiązani do umieszczania tego numeru w każdej ofercie widocznej na portalach internetowych oraz do przekazywania go najemcom. Ponadto wynajmujący będą musieli dbać o spełnienie norm bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz regularnie raportować dane o liczbie gości i wynajętych nocy. Dodatkowo w samym lokalu pojawi się obowiązek umieszczenia w widocznym miejscu informacji o danych właściciela, cenach oraz zasadach poboru opłaty miejscowej lub uzdrowiskowej.

Niedopełnienie tych formalności będzie zagrożone wysokimi karami administracyjnymi sięgającymi nawet 50 000 zł.

Planowane zmiany mają na celu uporządkowanie rynku, który w ostatnich latach gwałtownie urósł poza kontrolą organów publicznych.

Zadbaj o bezpieczeństwo swojego najmu!

Granica między zarządzaniem majątkiem osobistym a zorganizowaną działalnością gospodarczą jest bardzo cienka, a o kwalifikacji podatkowej decyduje nie tylko Twoja wola, ale przede wszystkim rzeczywisty sposób prowadzenia najmu. Nadchodzące w 2026 roku zmiany w przepisach dodatkowo skomplikują sytuację prawną właścicieli mieszkań.

Nie ryzykuj wysokich kar i problemów z fiskusem

📩 Napisz do nas w wiadomości prywatnej i umów się na konsultację!

biuro rachunkowe, usługi księgowe, doradztwo podatkowe, rozliczenia podatkowe, obsługa księgowa firm, PIT, rozliczenia VAT, pomoc podatkowa, biuro podatkowe, optymalizacja podatkowa, księgowość online, kadry i płace, obsługa podatkowa, deklaracje podatkowe, rozliczenia firm, doradztwo finansowe, doradztwo prawne, radca prawny Szczecin, doradca podatkowy Szczecin, księgowość Szczecin, księgowość JDG, porady prawne Szczecin, rozliczenia zza granicy, przygotowywanie pism procesowych, reprezentacja przed organami podatkowymi, reprezentacja przed sądami, podatek od spadków i darowizn, spadek, darowizna, pożyczka, pcc, rozliczenia roczne, PIT-37, PIT-36, PIT-28, PIT-39, ulgi podatkowe, zwrot podatku, rozliczenie podatku 2025, zeznania podatkowe, deklaracja podatkowa, obsługa prawna spółek, przekształcanie formy działalności gospodarczej, przekształcanie w spółkę, połączenia spółek, odzyskiwanie należności, spory z bankami, analiza umów