Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności, poprzez możliwość nabycia praw do nieruchomości z upływem czasu. Następuje z mocy prawa, z upływem określonego w ustawie czasu oraz po spełnieniu pozostałych ustawowych przesłanek. Nie jest do tego konieczne orzeczenie sądu, choć przepisy prawa wymagają złożenia wniosku do sądu, który potwierdza iż nastąpiło nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie.
Zasiedzenie nieruchomości skutkuje nabyciem nieruchomości przez osobę, która chociaż nie jest właścicielem nieruchomości, to włada nieruchomością, tak jakby była jej właścicielem . Do nabycia własności przez zasiedzenie nie dojdzie, gdy dana osoba włada nieruchomością jako użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym się łączny władztwo nad cudzą rzeczą (posiadanie zależne), lub gdy włada ją za kogoś innego (dzierżenie).
Co można nabyć przez zasiedzenie?
🏡 prawo własności nieruchomości – działki gruntowej, odrębnej własności lokalu,
🚗 prawo własności rzeczy ruchomej – np. samochodu,
📜 prawo użytkowania wieczystego,
👥 udział we współwłasności,
🔌 służebność gruntową, służebność przesyłu.
Przepisy kodeksu cywilnego oraz orzecznictwa sądowego wskazują, że przez zasiedzenie nie można nabyć:
❌części składowej rzeczy (np. jednego piętra w budynku lub jednego pokoju w mieszkaniu; przy czym zasiedzenie nieruchomości może dotyczyć części działki gruntowej),
🏢 nieruchomości budynkowych, jeśli własność budynku przysługuje rolniczej spółdzielni produkcyjnej,
🖼️ rzeczy ruchomych wpisanych do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury,
🚧 nieruchomości wyłączonych z obrotu prawnego (np. dróg publicznych).
Ile czasu trzeba, by zasiedzieć nieruchomość?
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:
💚20 lat – jeżeli posiadacz nieruchomości uzyskał posiadanie w dobrej wierze
🔴 30 lat – jeżeli posiadacz nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze
Art. 176 KC pozwala doliczyć czas posiadania osoby, od której przejęto nieruchomość. Czyli: jeśli ktoś wcześniej władał nieruchomością, jego czas też się liczy!
Istotna jest również regulacja art. 173 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Dobra wiara vs zła wiara
💚 Posiadanie w dobrej wierze To sytuacja, gdy posiadacz samoistny mylnie, ale usprawiedliwienie wierzy, że jest właścicielem nieruchomości. Przykłady:
✍️ nieważna umowa kupna-sprzedaży
📍 błędnie wyznaczone granice działki
Zgodnie z art. 7 Kodeksu cywilnego domniemywa się istnienie dobrej wiary, dopóki nie udowodniono inaczej. Aktualnie zasiedzenie w dobrej wierze jest sytuacją stosunkowo rzadką.
🔴 Posiadaczem samoistnym w złej wierze będzie osoba mająca świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości albo mająca mylne, ale nieusprawiedliwione przekonanie co do tego, że jest właścicielem nieruchomość. Przykład:
⚰️ osoba przejmująca nieruchomość po zmarłym bez uregulowanego spadku
Posiadacz samoistny
To osoba, która:
✅ faktycznie włada nieruchomością,
✅ zachowuje się jak właściciel,
✅ ma możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością — nawet jeśli z niej nie korzysta na co dzień.
Nastawienie psychiczne posiadacza nieruchomości powinno być ujawnione na zewnątrz, czyli widoczne dla innych osób. Zasiedzeniu nieruchomości sprzyja zatem dokonywanie ingerencji w stan nieruchomości – na przykład ogrodzenie działki, dokonanie remontu domu, czy zmiana sposobu zagospodarowania działki gruntowej.
Zgodnie z art. 340 Kodeksu cywilnego, domniemywa się ciągłość posiadania, a niemożność posiadania przez przeszkodę przemijającą nie przerywa tego posiadania. W związku z tym, w najprostszych sytuacjach posiadacz samoistny musi udowodnić jedynie moment początku wejścia w posiadanie nieruchomości oraz moment dysponowania nieruchomością w chwili upływu terminu zasiedzenia nieruchomości.
Dodatkowo, zgodnie z art. 344 Kodeksu cywilnego, posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Dotyczy to przywrócenia posiadania na skutek realizacji roszczenia o ochronę posiadania wynikającego z art. 344 Kodeksu cywilnego (o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń) lub też zastosowania dozwolonej samopomocy (art. 343 § 2 Kodeksu cywilnego).
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia
Do złożenia wniosku są uprawnieni wszyscy zainteresowani, w szczególności:
👤 nabywca rzeczy (użytkowania wieczystego, służebności), który ją nabył przez zasiedzenie,
👤 następca prawny nabywcy, który nabył rzecz w drodze zasiedzenia (zwłaszcza jego spadkobierca),
👤 dotychczasowy właściciel rzeczy, który utracił własność rzeczy wskutek zasiedzenia,
👤 wierzyciel dotychczasowego właściciela oraz wierzyciel nabywcy.
Konieczne jest wskazanie beneficjentów zasiedzenia oraz osób pokrzywdzonych zasiedzeniem. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych uczestników postępowania postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych wynikiem postępowania przez ogłoszenie (art. 609 § 2 – § 3 Kodeksu postępowania cywilnego).
Typowymi wnioskami dowodowymi w sprawie o zasiedzenie nieruchomości są:
👂 przesłuchanie stron i świadków,
📸 zdjęcia oraz zdjęcia lotnicze,
🧾 rachunki lub faktury (zwłaszcza dotyczące ponoszenia wydatków na nieruchomość),
💸 dowody uiszczenia podatku od nieruchomości,
📄 inne dokumenty potwierdzające dysponowanie rzeczą.
Jeżeli wniosek dotyczy zasiedzenia nieruchomości, wnioskodawca powinien dołączyć do wniosku wydruk z księgi wieczystej nieruchomości, którą chce zasiedzieć.
Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należy wnieść opłatę stałą wynikającą z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), która wynosi:
🏡 w przypadku zasiedzenia nieruchomości – 2000 złotych,
🚗 w przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomej – 100 złotych,
🔌w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej – 200 złotych.
Postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia jest postępowaniem nieprocesowym, które rozpoznaje sąd właściwy dla miejsca, w którym rzecz lub nieruchomość się znajduje. Postępowanie to regulują przepisy art. 609-610 Kodeksu postępowania cywilnego oraz inne przepisy tej ustawy.
Bądź na bieżąco
biuro rachunkowe, usługi księgowe, doradztwo podatkowe, rozliczenia podatkowe, obsługa księgowa firm, PIT rozliczenia, CIT rozliczenia, VAT usługi, pomoc podatkowa, biuro podatkowe, optymalizacja podatkowa, księgowość online, audyt finansowy, kadry i płace, pełna księgowość, prowadzenie ksiąg rachunkowych, obsługa podatkowa, deklaracje podatkowe, rozliczenia firm, doradztwo finansowe
