Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są tak skonstruowane, że działalność gospodarczą można prowadzić, nawet o tym nie wiedząc, a przypisanie przychodu do źródła bywa niekiedy trudne i problematyczne. Dotyczy to między innymi najmu.

Jak wynika z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, m.in. wytwórcza, budowlana, handlowa lub usługowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 u.p.d.o.f.”

Najem prywatny

Najem poza działalnością gospodarczą to umowa zawarta zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego i oznacza oddanie w użytkowanie rzeczy, ruchomości, nieruchomości celem wykonywania zarządu majątkiem osobistym przez właściciela w ramach zagospodarowania zasobów prywatnych jego własnego majątku. Najem prywatny posiada niektóre cechy działalności gospodarczej, jednak jego przymioty odbiegają od cech ciągłości i zorganizowania. Jest zaliczany do innych przychodów ze źródeł wymienionych w u.p.d.o.f.

Najem prywatny może korzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, który mówi, że zwalnia się z podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Gdy wartość sprzedaży z najmu prywatnego nieruchomości niemieszkalnej przekroczyła w ubiegłym roku roczny limit 200 000 zł, wówczas podatnik będzie miał obowiązek rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz opodatkować sprzedaż, która spowodowała przekroczenie powyższego limitu. Jednak podatnicy, którzy wynajmują nieruchomości mieszkalne czy też niemieszkalne, mają obowiązek zaliczania wartości sprzedaży uzyskane z tych wynajmów do przychodów, które porównują do wartości limitu sprzedaży 200 000 zł.

Najem krótkoterminowy

Jeśli podatnik nabywa mieszkanie w miejscowości nadmorskiej albo górskiej celem najmu zarządzanego przez profesjonalną firmę usługową, wówczas zarówno sam cel tego nabycia, jak i dalszego wykorzystania posiada znamiona stworzenia zorganizowanego mechanizmu uzyskiwania dochodów. Najem nowo nabytego mieszkania nie może również stanowić najmu prywatnego, gdyż nie występuje tutaj zwyczajne zagospodarowanie własnego majątku w postaci standardowego zarządu według normalnych reguł gospodarowania prywatnymi zasobami.

Najem krótkoterminowy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a podatnicy go dokonujący winni opodatkować go stawką 8%, a data powstania obowiązku podatkowego zależy od tego czy najemcą jest osoba prywatna czy osoba prowadząca działalność gospodarczą.

Jak rozliczyć przychód z najmu prywatnego?

Najem prywatny może być opodatkowany według stawki 8,5% (12,5% powyżej 100 000 zł). Właściciele mieszkań, którzy uzyskują dodatkowy przychód z wynajmu swoich nieruchomości, mają możliwość regulowania podatku PIT na dwa sposoby:

• w okresach kwartalnych do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony.
• w okresach miesięcznych do 20 dnia następnego miesiąca,

Najprostszym sposobem zapłaty podatku od wynajmu jest dokonanie terminowego przelewu na mikrorachunek podatkowy. Mikrorachunek jest indywidualnym kontem bankowym, który posiada każdy podatnik, można go wygenerować na stronie urzędu skarbowego, wskazać należy jako rodzaj podatku PIT-28, a także miesiąc za który opłaca się podatek

Warto dodać, że przychody z najmu stanowią wspólność małżeńską, wobec czego domyślnie każdy z małżonków powinien opodatkować swoją część dochodu (przychodu) z najmu. Małżonkowie mogą jednak postanowić, że całość dochodów z najmu będzie opodatkowana tylko u jednego z nich. Stosowne oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu.

Przychody z najmu a przychód z działalności gospodarczej

Przychody z najmu nieruchomości nie mogą być opodatkowane w ramach tzw. najmu prywatnego, jeśli najem dotyczy składnika majątku związanego z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Przychód z najmu takiej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej, nie zawęża się jedynie do środków trwałych, ale dotyczy wszystkich składników związanych z działalnością gospodarczą.

Warto mieć świadomość, że w ramach działalności gospodarczej płaci się podatek od wynajmu niezależnie od tego, czy czynsz najmu został opłacony przez najemcę i wpłynął na konto przedsiębiorcy, czy też nie. W przypadku działalności gospodarczej przychód powstaje już w momencie wymagalności świadczenia – czyli wraz z terminem zapisanym w umowie.

Przychód z najmu takiej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej i powinien zostać opodatkowany zgodnie z wybraną przez podatnika formą opodatkowania. Dodatkowo: nieruchomość powinna zostać ujęta w ewidencji środków trwałych firmy, konieczny jest wpis do CEIDG z odpowiednim kodem PKD.

Zapraszamy na konsultacje lub stałą współpracę z radcą prawnym i doradcą podatkowym Martą Tymoszuk-Lewandowską. Nasza Kancelaria pomoże ci również dokonywać bieżących rozliczeń oraz obsługi kadrowo-płacowej, ponieważ działamy także jako profesjonalne biuro rachunkowe. Konsultacje odbywają się stacjonarnie w siedzibie naszej Kancelarii w Szczecinie, jest też możliwość umówienia konsultacji online. Zachęcamy do korzystania z formularza kontaktowego znajdującego się na naszej stronie!